青島西海岸新區(qū)4月29日發(fā)布“房產(chǎn)新政11條”，涉及落實(shí)國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控新政、放寬購(gòu)房落戶條件、扶持人才安家創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新村改安置模式以及實(shí)行公積金異地繳存本地貸款等11個(gè)方面。新政的實(shí)施讓青西新區(qū)樓市迅速升溫，自4月30日至5月3日，短短4天時(shí)間，看房人數(shù)近萬組、3萬余人，成交新房457套。
新落戶政策吸引大批購(gòu)房者
4月29日，青西新區(qū)正式發(fā)布“房產(chǎn)新政11條”，力促區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 “五一”期間，記者走訪該區(qū)多處樓盤，看房者咨詢熱情高漲，據(jù)了解，關(guān)注“放寬購(gòu)房落戶條件”政策的購(gòu)房者占了較大比例。
家住山東省棗莊市的薛先生借著“五一”小長(zhǎng)假時(shí)間專門考察了青西新區(qū)的樓盤，他說，青島西海岸新區(qū)依山傍海，適宜居住，加上被批復(fù)為國(guó)家級(jí)新區(qū)，就業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境好，這次又有了買房能落戶的政策，堅(jiān)定了他過來定居的念頭。
記者從青島西海岸新區(qū)國(guó)土資源和房屋管理部門了解到，自4月30日至5月3日，短短4天時(shí)間，看房人數(shù)近萬組、3萬余人，成交新房457套。而來自搜房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過五一小長(zhǎng)假的短暫低迷后，青西新區(qū)二手房市場(chǎng)成交量迅速攀升，5月4日至5月6日3天的時(shí)間里109套二手房成交。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月份西海岸樓市成交環(huán)比小幅回落。其中，西片區(qū)成交量約750套；東片區(qū)成交約760套。東片區(qū)的萬達(dá)和世茂·諾沙灣在本月均有樓盤加推。分析人士認(rèn)為，此次青西新區(qū)政府出臺(tái)具有 “區(qū)域發(fā)展傾向性”政策的步伐已明顯加快。可以想象，如果“新政11條”仍然達(dá)不到預(yù)期效果，政府很可能繼續(xù)放出“大招”。由此可預(yù)見，西海岸樓市的“春天”即將到來。
配套是購(gòu)房者不忽視的因素
新政“建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為新購(gòu)商品房業(yè)主代繳一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)和隧道通行費(fèi)”，開發(fā)商補(bǔ)貼隧道費(fèi)政策成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。離隧道不足5公里遠(yuǎn)的海爾山海灣盡管屬于尾盤銷售，但看房的市民依然絡(luò)繹不絕。一位置業(yè)顧問告訴記者：“雖然我們還沒有接到區(qū)政府要求開發(fā)商代繳隧道通行費(fèi)的通知，但已經(jīng)有大量購(gòu)房者來售樓處打探消息。”在市南巫峽路上班的宋先生趁著五一休假前來探盤，“之前聽說隧道通行費(fèi)要降價(jià)甚至免費(fèi)，如果開發(fā)商可以代繳一年的隧道通行費(fèi)，我覺得到需要自己繳費(fèi)的時(shí)候差不多就能迎來隧道免費(fèi)時(shí)代了吧？”宋先生表示，西海岸環(huán)境好房?jī)r(jià)又相對(duì)便宜，如果隧道可以免費(fèi)通行，他會(huì)毫不猶豫地把家安在西海岸。
一位不愿透露姓名與工作單位的先生告訴記者，他推測(cè)他們單位應(yīng)該會(huì)響應(yīng)政府的號(hào)召團(tuán)購(gòu)商品房，他能享受最低6萬元的財(cái)政補(bǔ)貼，但他是否參與團(tuán)購(gòu)還是要看可選房源的配套情況。“我女兒今年3歲了，如果要買房，我肯定要選一套靠近優(yōu)質(zhì)小學(xué)的房子。”
萬達(dá)星光島首期8個(gè)樓座選擇在小長(zhǎng)假第一天開盤，不少近郊游的市民順道探盤，售樓處能休息的座位全部占滿。到訪者紛紛表示，項(xiàng)目匯聚大劇院、國(guó)際頂級(jí)秀場(chǎng)、星級(jí)酒店群、全球頂尖的游艇中心、世界一流的國(guó)際醫(yī)院和學(xué)校、世界級(jí)島岸濱海酒吧街等高端配套是他們熱衷該項(xiàng)目的主因。
青西新區(qū)樓市庫(kù)存依然高企
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2015年5月3號(hào)，青西新區(qū)的商品房庫(kù)存總量已達(dá)到7萬套（其中原膠南市4萬套，原黃島區(qū)3萬套），占到了整個(gè)青島庫(kù)存總量的30%。
房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師王妍表示，青西新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)定位主要集中在兩方面：一是原中心城區(qū)的剛需改善型樓盤；一是沿海一線的中高端別墅度假類樓盤。目前閑置或庫(kù)存量過高的樓盤主要集中在后者，沿海一線的中高端樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重，且囿于周邊相關(guān)生活配套設(shè)施的不足，庫(kù)存量一直較大。
“我們對(duì)2015年前四個(gè)月的成交情況做了一份面積排行榜，榜單顯示這些比較熱銷的樓盤大多為國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商建造，項(xiàng)目體量較大，規(guī)劃完善；樓盤位置分布于黃島各個(gè)區(qū)域，主要聚集在安子片區(qū)，黃島老城區(qū)香江路商圈附近，這些區(qū)域樓盤密集，配套完善，安子片區(qū)價(jià)格較低，距隧道口較近，能夠滿足大多數(shù)在黃島置業(yè)的購(gòu)房者的需求。”房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師王穎如是說。
青西新區(qū)高端樓盤前景被看好
青西新區(qū)的別墅項(xiàng)目主要集中在海景資源豐富的濱海大道沿線，山景資源豐富的小珠山原生態(tài)板塊。
保利、萬科、世茂等大開發(fā)商紛紛進(jìn)駐該區(qū)域，并致力打造中高端別墅區(qū)，供應(yīng)量在2012年大幅上漲，隨后，本土化小開發(fā)商也紛紛跟風(fēng)搶駐。但目前供應(yīng)量已有小幅下降，未來西海岸的別墅供應(yīng)量將會(huì)日趨減少。從區(qū)域來看，目前西海岸已基本飽和，再建別墅項(xiàng)目將會(huì)逐漸向西發(fā)展，例如藏馬山、大珠山等。目前青西新區(qū)的獨(dú)棟均價(jià)在17900元/㎡左右，聯(lián)排在13600元/㎡左右，雙拼在15900元/㎡左右，疊加在11900元/㎡左右。從月度來看，價(jià)格明顯有上漲的趨勢(shì)。
房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師唐躍輝認(rèn)為，總體來看，目前青西新區(qū)別墅市場(chǎng)去化較慢，庫(kù)存量也略大，但是別墅項(xiàng)目未來還是有市場(chǎng)的。這主要考慮到改善性產(chǎn)品是未來發(fā)展的趨勢(shì)，購(gòu)房者對(duì)于居住品質(zhì)以及舒適度的要求越來越高；再加上濱海大道沿岸擁有得天獨(dú)厚的景觀資源；隨著未來東方影都的建成更是進(jìn)一步提升周邊配套能力，升值空間大；政策規(guī)劃利好將進(jìn)一步助力其發(fā)展。
眾多房產(chǎn)項(xiàng)目順勢(shì)讓利促銷
新政推出后，青西新區(qū)一些房產(chǎn)項(xiàng)目順勢(shì)加大團(tuán)購(gòu)打折、優(yōu)惠讓利等促銷力度，著力吸引市民到西海岸置業(yè)。對(duì)于真正的購(gòu)房者來說，買房子歸根結(jié)底還是看性價(jià)比，因此，實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠就是最具吸引力的。“特價(jià)房”、“最低8折優(yōu)惠”紛紛于五一期間現(xiàn)身西海岸。
當(dāng)然，也有開發(fā)商為了在這一輪政策利好中搶得先機(jī)而以各種營(yíng)銷策略造勢(shì)。有的邀請(qǐng)?jiān)掝}明星輪番上陣，更有馬戲表演吸引客源。有的除了售樓處置業(yè)顧問“正規(guī)軍”，更發(fā)展了大批“游擊隊(duì)”，蹲點(diǎn)拉客與同區(qū)域樓盤“血拼”。很多看房人不禁感嘆：為了賣房，開發(fā)商也是拼了。
請(qǐng)明星向來是土豪開發(fā)商的慣用招式，5月1日下午，青島萬達(dá)的兩個(gè)項(xiàng)目皆有明星助陣，青島東方影都星光島展示區(qū)開放盛典，請(qǐng)來陸毅鮑蕾、黃齡、韓國(guó)男團(tuán)助陣，萬達(dá)維多利亞灣示范區(qū)開放盛典，請(qǐng)來張信哲、溫嵐獻(xiàn)唱。
房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師王妍認(rèn)為：落戶條件的放寬在一定程度上導(dǎo)致購(gòu)房者看房情緒積極，而五一期間各種促銷折扣活動(dòng)也促成了一定量的成交，后續(xù)會(huì)在網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)中體現(xiàn)。
新政旨在助力青西新區(qū)去庫(kù)存
雖然樓市利好政策接踵而至，但是由于原有庫(kù)存量較大，西海岸去庫(kù)存依舊任重而道遠(yuǎn)。
克而瑞青島高級(jí)分析師張斌說：“近期西海岸樓市去化情況有所好轉(zhuǎn)，但成交項(xiàng)目比較集中，萬達(dá)2個(gè)項(xiàng)目加銀盛泰3個(gè)項(xiàng)目的成交量占了整個(gè)青西新區(qū)成交量的三分之一。青西新區(qū)房產(chǎn)新政11條優(yōu)惠力度集中在高端人才，對(duì)吸引人才有較大促進(jìn)作用，對(duì)普通購(gòu)房者影響不是很大。”
青島著名樓市分析人士張百忍表示，“房產(chǎn)新政11條”是區(qū)級(jí)政府可出的力度最大的樓市利好政策，但關(guān)鍵還是要看落實(shí)。抓住時(shí)機(jī)去庫(kù)存是房企的正確選擇。
王妍認(rèn)為，從近期陸續(xù)出臺(tái)的“青島2015戶籍新政”和“青西新區(qū)房產(chǎn)新政11條”不難看出，這是政府針對(duì)青西新區(qū)樓市做出的帶有強(qiáng)烈“區(qū)域傾向性”的政策。目的不言而喻，出臺(tái)這一政策不僅積極響應(yīng)了中央對(duì)樓市做出的“要完善市場(chǎng)，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”調(diào)控政策，而且又能向“把西海岸打造成另一個(gè)青島主城區(qū)”的目標(biāo)邁進(jìn)一步。長(zhǎng)期來看，西海岸樓市前景較為樂觀。
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近來樓市政策“暖風(fēng)”
2014年5月13日：央行發(fā)聲力挺首套房貸
5月13日，央行敦促商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求；科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款；有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)分析；建立信息溝通機(jī)制，對(duì)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，及時(shí)給予回應(yīng)。
“央五條”公布后青島16家銀行中有15家銀行“清一色”基準(zhǔn)利率，但放款速度有所提升，另外一家匯豐銀行個(gè)人首套房貸利率針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶雖仍實(shí)行優(yōu)惠，然優(yōu)惠幅度由此前的9折縮至9.5折，但普通用戶實(shí)行基準(zhǔn)利率。
2014年8月1日：青島部分解除限購(gòu)
8月31日晚，青島國(guó)土資源和房屋管理局通過自己的官方微博“青島房地”對(duì)外發(fā)布：自2014年8月1日零時(shí)起，對(duì)黃島、城陽兩個(gè)區(qū)的住房放開限購(gòu)政策；對(duì)市南、市北、李滄、嶗山四個(gè)區(qū)套型面積在144平方米以上含144平方米的住房放開限購(gòu)政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。?
2014年9月1日：青島限購(gòu)全面取消
9月1日中午，青島市國(guó)土資源和房屋管理局官方微博“青島房地”消息:自2014年9月1日起，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購(gòu)政策。
青島三年限購(gòu)至此終結(jié)。但全面取消限購(gòu)沒有引起樓市的大幅波動(dòng)，商品房銷量和房?jī)r(jià)都沒有出現(xiàn)大起大落的情形，總體比較穩(wěn)定。但從另一方面來說，全面解除限購(gòu)真正確立了市場(chǎng)反轉(zhuǎn)趨勢(shì)，為成交量?jī)r(jià)全面反彈、解決購(gòu)房門檻等問題亮了“綠燈”。
2014年9月23日：“青18條”出臺(tái)?
9月23日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局、青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國(guó)人民銀行青島市中心支行、青島市住房公積金管理中心、青島市地方稅務(wù)局、青島市規(guī)劃局等六部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于完善保障性住房和市場(chǎng)多層次需求住房建設(shè)體系的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。意見規(guī)定，出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭償清原購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。
2014年9月30日：央行出臺(tái)房貸新政 明確首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?
9月30日央行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，通知稱積極支持居民家庭合理的住房貸款需求。?對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。?對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
對(duì)于央行該政策，青島本地銀行選擇了“部分執(zhí)行”，即首套房貸“認(rèn)貸不認(rèn)房”，但7折利率至今未出現(xiàn)，多數(shù)依然執(zhí)行基準(zhǔn)利率。
2014年11月22日：央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率
中國(guó)人民銀行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn)并。調(diào)整后，五年以上貸款基準(zhǔn)利率由原來的6.55降到6.15，相當(dāng)于打了94折。
青島：商業(yè)住房貸款方面，在青銀行執(zhí)行新利率，個(gè)別銀行針對(duì)首套房貸有折扣優(yōu)惠，但需指定樓盤，并且貸款人需要滿足一些硬性條件。公積金住房貸款方面，青島市個(gè)人住房公積金存貸款利率也同步下調(diào)，自24日起，住房公積金五年以下（含五年）的貸款利率從原來的4.00%降至3.75%；五年以上的公積金貸款利率由原來的4.5%降至4.25%，下降幅度為0.25%。
2015年3月1日：央行再次降息給購(gòu)房者“減負(fù)”
2月28日央行宣布，自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍。
2015年3月30日：二套房首付及免稅門檻雙降
3月30日，中國(guó)人民銀行最新發(fā)文，指出，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于4成，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。
個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
2015年4月20日：央行降準(zhǔn)
中國(guó)人民銀行決定，自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力，加大對(duì)小微企業(yè)、“三農(nóng)”以及重大水利工程建設(shè)等的支持力度，自4月20日起對(duì)農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，并統(tǒng)一下調(diào)農(nóng)村合作銀行存款準(zhǔn)備金率至農(nóng)信社水平；對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農(nóng)”或小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的國(guó)有銀行和股份制商業(yè)銀行可執(zhí)行較同類機(jī)構(gòu)法定水平低0.5個(gè)百分點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金率。
2015年4月29日：青西新區(qū)房產(chǎn)新政11條
青島西海岸新區(qū)4月29日發(fā)布“房產(chǎn)新政11條”，涉及落實(shí)國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控新政、放寬購(gòu)房落戶條件、扶持人才安家創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新村改安置模式以及實(shí)行公積金異地繳存本地貸款等11個(gè)方面。
